Arbeitsgruppe Gemeinwohlorientierter Ankauf

In dieser Arbeitsgruppe stand die Frage im Mittelpunkt, wie Wohnungen aus dem Eigentum problematischer privater Eigentümer in den Bestand gemeinwohlorientierter Eigentümer (z.B. kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften) überführt werden können. Angesichts des Mangels an rechtlichen Zwangsinstrumenten standen dabei Fragen des Ankaufs im Vordergrund.

Die Diskussion wurde mit Impulsstatements von Ulf Heitmann (Bremer Höhe e.G.), Julian Zwicker (GIMA berlin Brandenburg eG), Simon Stülcken (WEG-damit aus HH) eröffnet. Von der Senatsverwaltung waren zwei Teilnehmer aus der Bearbeitungsebene dabei, die sich auch aktiv und konstruktiv an der Debatte beteiligten. Von der Stadtentwicklungsverwaltung Pankow nahm ebenfalls ein Vertreter teil. Leider fehlte in der AG aber eine Beteiligung politischer Entscheidungsträger:innen, so dass die Umsetzung der Ergebnisse „in der Luft hängt“.

Folgende Punkte wurden diskutiert:

1. Es wird vermutet, dass viele Eigentümer:innen aktuell in einer instabilen Situation sind, so dass mglw. Bereitschaft zum Verkauf besteht. Hierfür gibt es vier Gründe: a) ausgelaufene Vorteile aus der Förderung, b) Erbfälle, c) (bei Finanzinvestor:innen) schwieriges finanzielles Umfeld aufgrund der aktuellen Zinssätze, d) absehbare Auflagen für energetische Sanierung. Berichte deuten darauf hin, dass vor diesem Hintergrund aktuell Verkäufe getätigt werden. Um hier „einen Fuß in die Tür zu kriegen“, muss schnell gehandelt werden.
    
2. Als Aufkäuferinnen kommen LWUen und Genossenschaften in Frage. Beide stehen vor der Schwierigkeit, hohe Kosten mit limitierten Mieteinnahmen zusammenzubringen. Sie benötigen daher finanzielle Unterstützung in zwei Feldern:
   a. Unterstützung beim Ankauf: wurde in der Vergangenheit über SIWANA gewährt – dieses Finanzierungsinstrument ist aber ausgelaufen. Ein Nachfolger muss aufgelegt werden. Alternativ wurde eine Öffnung der Neubauförderung im SozWohnbau für Aufkäufe angesprochen.
   b. Viele Häuser, die aufgekauft wurden, weisen erhebliche Instandsetzungsmängel auf. Um diese zu beheben, werden oft hohe Investitionen fällig. Es braucht daher ein neues Programm zur Förderung von ModInst. Das bestehende Programm wird als unattraktiv eingeschätzt.
    
3. Die bestehende Eigentümerstruktur und die darin vorzufindenden Motivlagen und Handlungsbedingungen werden in weiten Teilen als „black box“ eingeschätzt. Berichte von der GIMA, aus den Genossenschaften und von WEG-damit deuyten darauf hin, dass hier zumindest in Teilen durchaus immer mal wieder die Bereitschaft zum Verkauf an gemeinwohlorientierte Träger besteht. Allerdings ist die Identifizierung verkaufsbereiter Eigentümer schwierig, es gibt keine systematisch angelegten Kommunikationswege. Verkaufsverhandlungen werde auch durch unrealistische Preiserwartungen erschwert. Es braucht einen durch Land oder Bezirk beauftragten Träger, der proaktiv auf Eigentümer zugeht, ihre Verkaufsbereitschaft eruiert und befördert. Hierfür liegen Erfahrungen vor, an die angeknüpft werden kann:
   a. Eigentümerberatung durch Sanierungsbeauftragte in den ehem. Sanierungsgebieten
   b. Eigentümermoderator in Halle-Glaucha
   c. GIMA in Berlin, München und Frankfurt
    
4. Eigentümerberatung und Ankaufstrategie müssen mit Instrumenten, die darauf abzielen, unseriöse und spekulative Geschäftsmodelle zu erschweren, zusammengedacht werden. Nur wenn die hohen Gewinne, die sich aus Neuvermietung, Vermietung teilmöblierter Wohnungen und illegaler Zweckentfremdung ergeben, beschnitten werden, lässt sich die Ertragserwartung auf ein Maß reduzieren, das realistische Verkaufspreise ermöglicht. Hier ergeben sich Synergien mit der Arbeitsgruppe „Schutz vor Eigenbedarf / Zweckentfremdung“.
    
5. Die oben beschriebenen Ansätze werden bislang nicht zusammen bearbeitet. Ihre Verknüpfung, die Analyse der Situation und das Zusammenbringen von Akteuren benötigt einen Vorlauf. Dieser Vorlauf sollte durch die Beauftragung eines „Pilotprojektes“ geschaffen werden, das im Zeitraum von etwa zwölf Monaten Situation und Handlungsmög3lichkeiten eruiert, Handlungsstrategien identifiziert und nach Möglichkeit testet. Die Beauftragung sollte zeitnah geklärt werden.

Insgesamt liegen damit Ansätze vor, die von Bezirk und Senat  weiter verfolgt werden können. Angesichts der Abwesenheit von Entscheidungsträgern konnte aber noch keine „Roadmap“ erstellt werden, so dass die tatsächliche Umsetzung offen ist. Hier wird die Initative zeitnah den Dialog suchen und auf eine Umsetzung drängen.